|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
 О дачной ипотекеНедвижимость за гордом — страстно желаемая мечта жителей городов-миллионников. Как же ее реализовать? Если, взвесив все за и против, вы решили взять на эту цель ипотечный кредит, наша статья поможет вам не прогадать.Стремление купить или построить собственный дом за пределами дороги, опоясывающей город, равносильно желанию избавиться от удавки, которая плотно сжимает горло и не позволяет сделать глотнуть свежего воздуха. Скорее всего, поэтому строительство и покупка недвижимости за городом переживают сегодня искусственное оживление. Покупают все, начиная от участков на даче, полуразрушенных избушек и заканчивая бескрайними угодьями с возведенными на них коттеджами, похожими на средневековые замки. Желаешь дом на Рублевке — пожалуйста. Усадьбу в ста километрах от города? Без проблем. Риелторские компании подберут все, что вашей угодно вашей душе. Не устраивает? Тогда строители возведут с нуля любой объект недвижимости в соответствии с пожеланиями заказчиков. Только денежки плати. И многие это делают. А что делать тем, у кого не достаточно денег на свой домик в деревне? Забыть о мечте, отложить покупку на неопределенный срок, растянуть строительство на долгие годы? Такие вопросы задают многие люди. Но некоторые из них решаются брать ипотечный кредит. Будьте готовы! По своей сути приобретение недвижимости за городом с помощью ипотечного кредита мало чем отличается от покупки квартиры в городе на таких же условиях. Давайте вспомним сущность ипотеки. Это кредит на приобретение жилья, выдаваемый под залог недвижимого имущества. Залог в данном случае является гарантированным обеспечением выданной ссуды и в случае невыполнения заемщиком договорных обязательств может быть реализован банком. Но какую недвижимость банки примут в качестве залога? Ответ очевиден: это должны быть высоколиквидные активы, то есть те, которые могут быть проданы банком в кротчайшие сроки и с максимальной для него выгодой. Причем считает, что чем выше ликвидность, тем лучше условия предоставления кредита. Поэтому широкое применение при покупке дома за городом получило так называемое «ломбардное кредитование», когда залогом является городская квартира заемщика. Это наиболее безопасная и выгодная для банка возможность предоставления ссуды. Стоимость городской недвижимости постоянно увеличивается, спрос на нее также не убывает, и реализовать такую квартиру особых проблем не составит. Эта возможность имеет свои плюсы и для заемщика: использование квартиры в качестве залога позволяет расширить сферу приобретения. Это может быть готовый дом как на первичном, так и на вторичном рынке, строящиеся объекты или даже участок земли. Предметом залога может служить и недвижимость за городом. К примеру, дача, уже принадлежащая заемщику на правах собственности. Но в этом случае банки выдадут кредит лишь при условии, что жилье отвечает требованиям рынка. Обязательно принимаются к сведению местоположение дома и его параметры: площадь, наличие коммуникаций — центрального отопления, водо- и электроснабжения, пригодность для круглогодичного проживания и многие другие факторы. Вот почему предметом залога не может являться недвижимость, которая относится к категории «ветхое и аварийное жилье». Нельзя также получить кредит под залог дома, находящегося на территории садового товарищества, или земли, не относящейся к категории индивидуального жилищного строительства. Внимание! Вопрос земли как залога или составной его части — связанный с принципами момент при кредитовании. Как полагают эксперты, более 50 процентов прав на земельные участки оформлены с разными нарушениями. Часто бывают случаи, когда неправильно оформляются документы при переводе земель из одной категории в другую, а у многих владельцев участков бумаг, подтверждающих их право собственности на землю, вообще нет. Во всех подобных случаях с надеждой на получение кредита можно распроститься. Залогом при получении кредита может быть и сама покупаемая недвижимость. В этом случае оптимальным вариантом является ситуация, при которой банк-кредитор выступает соинвестором строительства коттеджного поселка. Это позволяет заемщику одновременно решить несколько возпросов. Во-первых, получить кредит в скором времени, поскольку в этом случае банк имеет всю необходимую информацию об объекте кредитования. Во-вторых, оформить ссуду на льготных для себя условиях. Это оказывается возможным потому, что для «своих поселков» банки разрабатывают особые программы кредитования. Как пример можно привести совместную программу Газпромбанка и компании «КомСтрин» по строительству поселка «Зеленый мыс». Согласно ее условиям, банк предоставляет кредиты на сумму до 2 млн долларов сроком до 15 лет по ставке 11 процентов годовых. Причем банк не требует дополнительного обеспечения, кроме покупаемого жилья, а минимальный первый взнос может составлять 20 процентов от общей стоимости. Картина маслом Вы решили купить дом за городом и получить для этого ипотечный кредит. С чего же начать? Конечно, с поиска банка. Выбор небольшой. Сегодня ипотечные программы на приобретение объектов загородной недвижимости предлагают Абсолют Банк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Московский кредитный банк, Сбербанк, Райффайзенбанк и еще несколько кредитных организаций. Что общего между этими программами и какая у них специфика? Первое, что бросается в глаза, — процентные ставки по кредиту. Они большие. В среднем от 12 процентов годовых в рублях и от 10,5 процента в иностранной валюте. Это где-то на 1–1,5 процента выше, чем при оформлении кредита на приобретение городской квартиры. Величина процентов зависит от многих параметров: формы подтверждения дохода, суммы кредита, размера первоначального взноса, залогового обеспечения и т. д. Окончательный размер ставки устанавливается индивидуально исходя из представленных заемщиком документов. При этом чем больше банковские риски, тем выше будет процент по кредиту. Но его можно минимизировать. Одно только подтверждение дохода формой 2-НДФЛ позволит снизить ставку в среднем на 0,5 процента. К примеру, Московский кредитный банк может предоставить кредит при условии официально подтвержденного дохода под 10,4 процента годовых в валюте, а при альтернативной форме только под 10,9 процента. Внимание! Надо сказать, что размер процентных ставок дает лишь приблизительное представление о цене ипотеки. В действительности расходы заемщика будут несколько выше, так как при оформлении кредитного договора необходимо оплачивать услуги страховой компании, оценщика, нотариуса, банковские сборы и др. Еще немаловажным моментом являются сроки кредитования объектов загородной недвижимости. По сравнению с ипотекой жилья в городе они короче. В среднем это 15 лет, хотя бывают случаи получения кредита и на более продолжительное время. К примеру, Городской ипотечный банк и Собинбанк предлагают ссуды сроком до 25 лет. Внимание! Надо помнить, что увеличение сроков кредитования, как правило, влечет за собой рост процентных ставок. Другими словами, чем продолжительнее кредит, тем дороже он обходится заемщику. И еще одним важным моментом для заемщика является максимальная сумма кредита, то есть те деньги, на которые он может рассчитывать при покупке недвижимости. Размер ссуды устанавливается в процентах от общей цены покупки. В зависимости от банка сумма может колебаться в пределах от 60 до 85 процентов. Это меньше, чем на городские квартиры, где средний размер займа составляет порядка 90 процентов от стоимости жилья. Таковы в настоящее время реалии рынка ипотечного кредитования. Купить или строить? Желая поселиться за городом, вы сталкиваетесь с дилеммой: купить готовый дом или построить собстенный с нуля? В результате вы сделаете выбор. Но знайте: с точки зрения кредитной организации выдача займа на приобретение готового жилья или на его строительство далеко не одно и то же. Как полагают эксперты, кредитование строящегося жилья является для банка менее привлекательным по сравнению с кредитованием готовых объектов. Причина — серьезные риски. Строительства выглядит для банка недостаточно предсказуемым: незнакомые строительные компании, неясное финансирование, «сырая» разрешительная документация. Стройка может остановиться в любое время и по самым разным причинам. И что тогда? Потому-то банки и пытаются перестраховаться, а это, конечно, отражается на заемщиках. Процесс оформления ипотечного кредита становится более трудоемким и длительным, количество отказов возрастает, процентная ставка увеличивается. Но оснований для паники нет. Банковские организации все равно заинтересованы в кредитовании. Поэтому при наличии ликвидного залога и существенного (от 30 процентов) первоначально взноса шансы на получение займа вполне реальны. Однако не нужно забывать, что на строящиеся объекты проценты по кредиту больше по сравнению с недвижимостью, сданной в эксплуатацию. К примеру, у Абсолют Банка процентная ставка по кредиту на покупку готового коттеджа на один пункт ниже, чем по кредиту на приобретение строящегося. Сбербанк предлагает программу кредитования, согласно которой ставка по кредиту на этапе инвестирования (строительства) составляет 11,5 процента годовых в валюте. После оформления прав собственности на жилье она уменьшается до 10,5 процента в случае первоначального взноса в размере 30 процентов от общей цены объекта. Взгляд на перспективу Говорить о будущем развития рынка ипотеки недвижимости за городом проблематично: слишком противоречивы прогнозы, мнения специалистов, экспертные оценки. Да и сегодня ипотечное кредитование переживает не лучшие времена. Это связано в первую очередь с проблемами, возникшими на мировом финансовом рынке во второй половине прошлого года. Отразились они и на нашем банковском секторе и в первую очередь на долгосрочном кредитовании. В частности, отсутствие дешевых финансовых ресурсов, поступавших из-за рубежа, повлияло на рост процентных ставок по ипотеке, в том числе и на приобретение недвижимости за городом. По сравнению с началом 2007 года они выросли в среднем на 1–1,5 процента. И еще банки стали больше избирательны в выборе заемщиков, что привело к ужесточению требований и увеличению числа отказов в предоставлении кредита. Итак, возникла ситуация, при которой спрос на ипотеку по загородной недвижимости стал существенно превышать число предложений со стороны банков. В связи с этим говорить о возможном снижении ставок в ближайшее время еще рано. Для этого должны возникнуть определенные предпосылки, к примеру, усиление конкуренции между кредитными организациями или появление строительных сберкасс как альтернативного варианта долгосрочного кредитования. Банки осторожничают Несмотря на огромные перспективы роста, вызванные развитием рынка загородной недвижимости, ипотека еще не стала массовой. Большая часть покупок продолжает осуществляться на собственные сбережения граждан. Кредиты на загородные объекты скорее экзотика, чем реальность, потому что предоставляются они лишь каждым десятым банком, занимающимся ипотекой. В результате доля сделок на рынке загородной недвижимости не превышает 1,5–2 процентов от общего объема выданных ипотечных кредитов. Причина этого заключается в самой специфике рынка загородной недвижимости. Именно она вынуждает банки подходить к процессу кредитования более осторожно и взвешенно. Что для вас является загородным домом? Этот вопрос мы задали нескольким представителям отечественных звезд. И вот что получили в ответ. Гия Гагуа, солист группы «Экс-ББ»: «Дом за городом — это как бы твоя отдельная территория. У меня в доме живет примерно 15 животных. Дом как Ноев ковчег. Есть кошки: Дон Корлеоне — лысая донская, Жирик — в честь Жириновского, Чубайс — большой рыжий кот. Сейчас вот еще одна маленькая кошечка появилась, она на Хакамаду похожа, так и решили ее назвать в честь этой дамы-политика. Есть у меня и немецкие овчарки — Штирлиц и Мюллер, терьеры Джек Рассел, Радистка Кэт, и даже лабрадор Тайсон. В довесок ко всему у меня живут крыса Дуня, хомячки и огромный попугай — Роман Абрамович. А какие соседи вытерпят такое количество животных? Они бы с ума сошли, что внизу, что наверху (смеется). Кроме того, мне очень нравится собираться с друзьями, есть шашлыки и петь песни до утра, а все это не сделаешь в квартире, поэтому свой дом я не променяю ни на какую квартиру!». Статья подготовлена по материалам сайта www.bishelp.ru |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
 |
 |
|
|
