Покупаем дачу в "стародачном" месте

Стародачные поселки занимают на рынке особую нишу. В советское время они считались эталоном роскоши, но с тех пор стандарты качества для загородного жилья значительно изменились.

Легенды советской эпохи

Риэлторы говорят: чтобы поселиться в стародачном поселке, покупатели порой готовы по нескольку лет стоять в негласной очереди.

– Предложения в подобных поселках на рынке достаточно редки, именно поэтому спрос на такие объекты довольно устойчив. Цены держатся на высоком уровне, – говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости агентства МИАН.

Большая часть стародачных поселков возникла в 1930–1950 годах, когда государство за особые заслуги выделяло известным военачальникам, деятелям искусств и науки землю для загородных домов. Разумеется, места для дач советской знати выбирались тщательно.

– У нас в Подмосковье традиционно для стародачных мест выделялись самые лучшие места. Есть даже такая легенда, что военным летчикам Сталин пообещал дачи в любом месте, где они пожелают, – и они с самолетов высмотрели себе живописные места возле водохранилища к северу от Москвы. Может быть, это и сказка, но она выглядит очень показательно, – рассказывает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город".

Хорошее расположение – по-прежнему главный козырь старых поселков. Почти все они находятся не дальше 30 км от МКАД, в окружении хвойных лесов. По Ярославскому шоссе все самые известные дачи расположены на берегу рек Вори и Клязьмы, по Рублево-Успенскому – вдоль Москвы-реки. Поселки Осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам.

– Еще к достоинствам можно отнести большие размеры участков – 50 соток совершенно не редкость. Но часто случается, что наследники "больших людей" продают эти дачи, причем не целиком, а дробят – 20 соток себе, 30 на продажу, – говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость".

Еще один плюс – близость к железнодорожным станциям и в целом удобная транспортная доступность. На любом стародачном участке уже есть необходимые коммуникации – электричество, газ. Возможно, не везде оборудована канализация, но хотя бы водопровод имеется.

– Удаленность от Москвы не всегда играет существенную роль. Например, дачи в Абрамцеве, которое находится в 60 км от столицы, всегда пользуются спросом, – говорит заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" по вторичному рынку жилья Алексей Шленов. – Впрочем, следует помнить, что в отличие от старых поселков новые коттеджные, как правило, предлагают качественно иной уровень сервиса, могут похвастаться не только канализацией, но и Интернетом, и спутниковым телевидением.

Правда, у старых дач есть очень серьезное преимущество – большие участки оформлены в собственность. В современных поселках, как правило, землю дают в аренду.

Разные судьбы – разные цены

Осваивались разные направления очень неравномерно. У каждого из них свое, исторически сложившееся лицо. Например, партийные дачи (самые лучшие в советские годы) сосредоточены в основном к западу. Например, "Ближняя дача" Сталина, которая сегодня уже находится в городской черте – возле Кутузовского проспекта. Это объясняется тем, что Арбатский тракт был правительственной трассой, с прямым въездом в Кремль. Тогда и Рублево-Успенское шоссе стало направлением номер один.

– Дачи есть практически по всем направлениям. Другое дело, что есть места, где их очень много, такие монолитные массивы. К востоку от Москвы – от Красково до "Отдыха". К юго-западу (Ватутинки, Переделкино) – там в основном писательские дачи, – говорит Наталья Ветлугина.

Самые известные поселки расположены в радиусе от 7 до 35 км от МКАД по Горьковскому, Казанскому, Киевскому, Минскому, Рублево-Успенскому, Ярославскому шоссе. Названия таких поселков легко узнаваемы, и часто покупатели приплачивают именно за громкое имя поселка и знаменитых соседей. Цены могут значительно колебаться.

– Что касается стоимости земельных участков по направлениям, то, начиная с юго-востока Подмосковья, от Томилина и Малаховки, – она составляет от $12 000 за сотку. В Малаховке можно встретить и $25 000, и $30 000, а в Быкове, Удельной и Ильинском участки дешевле – от $10 000. Сегодня наиболее привлекательные предложения находятся в северо-западной части Подмосковья, от Киевского до Новорижского шоссе (поселки Опалиха, Нахабино, Снегири). Здесь цены на стародачные участки самые высокие, – рассказывает Алексей Шленов.

Плотней всего старыми поселками застроены Киевское (Апрелевка, Алабино, Крекшино, Фрунзевец, усадьба Мусина-Пушкина – Валуево) и особенно Минское шоссе (Немчиновка – 2 км от МКАД, Баковка – 6 км от МКАД, Переделкино – 8 км от МКАД, Лесной городок – 15 км от МКАД, Жаворонки – 24 км от МКАД, Зайцево). Спрос на эти участки велик, например, даже в Жаворонках цены от $15 000 за сотку уже никого не удивляют.

По Дмитровскому шоссе, в поселках Северная Трудовая, Некрасовский, Луговая, Шереметьевский, цены составляют $15 000. Здесь много больших лесных зон и водоемов, вдоль которых расположены яхт-клубы.

Больше всего памятников культуры на Ярославском направлении: Троице-Сергиева лавра, усадьбы Абрамцево, Мураново, Любимовка и др. На расстоянии 15–20 км от МКАД по Ярославскому шоссе сосредоточен целый ряд дач, принадлежавших советской научной интеллигенции. В Мамонтовке жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Любовь Орлова, в Валентиновке – Марина Цветаева. Цены начинаются от $15 000. Если покупать дома на улицах, где живут знаменитые театральные или научные деятели, то за соседство со знаменитостями придется значительно приплачивать. Цены в таком случае доходят до $30 000.

– Самые дорогие предложения в стародачных поселках зафиксированы в Жуковке, Барвихе, Переделкине, Немчиновке и Баковке. Стоимость сотки в стародачных поселках на Рублево-Успенском шоссе колеблется от $70 до 150 тыс., на Минском – $20–35 тыс., Киевском – $20–25 тыс., на направлениях севера Подмосковья – $7–20 тыс., северо-востока и востока – $8–15 тыс. Безусловно, на стоимость объектов в стародачных поселках влияет фактор престижности самого направления, – считает Светлана Кондачкова.

Дома ветшают, а запросы растут

Минус поселков – изношенные коммуникации.

– Не всегда в идеальном состоянии дороги. Кроме того, инженерные коммуникации чаще всего старые, поскольку у собственников нет средств, чтобы их обновлять. И, к сожалению, отсутствует охрана, что отталкивает некоторых покупателей, – говорит Алексей Шленов.

Проблемы с зимним водопроводом, канализацией (чаще всего это в лучшем случае выгребная яма), разумеется, отрицательно влияют и на цену. В результате некогда считавшиеся эталоном элитного жилья старые поселки хотя и не сильно упали в цене, но заняли нишу в бизнес-классе (за исключением, пожалуй, самых знаковых предложений). Но нередко такие дачи покупают в первую очередь из-за земли. Бывает, что состоятельные покупатели, несмотря на богатую историю владения, первым делом сносят старые дома, и на их месте вырастают современные коттеджные "дворцы".

Новодел класса премиум

Пока спрос на стародачные поселки превышает предложение. Дефицит в своих интересах используют девелоперы, которые размещают новые поселки около популярных стародачных мест и дают им идентичные названия. Например, на Минском шоссе можно встретить дубли названий: "Лесной городок", "Ромашково", "Немчиновка", "Переделкино". Даже проживая в современных коттеджных поселках, люди ощущают связь с историей. И для многих этот фактор так же важен при выборе, как и большие деревья, водоемы, сложившаяся среда обитания.

Любопытно, что нередко копия продается значительно дороже оригинала. Появляющиеся вплотную к старым дачам новые поселки уже идут по ценам премиум-класса. Современные хозяева жизни хотят получить все и сразу: дачу в историческом месте, но при этом лишенную проблем старых поселков.

Впрочем, как уверены профессионалы, новодел всегда будет значительно меньше востребован.

– Конечно, на рынке делаются попытки позиционирования некоторых проектов как стародачных, – утверждает Светлана Кондачкова. – Более того, инвесторы активно осваивают граничащие со стародачными поселками земельные наделы. Однако говорить об аналогах не приходится. Создать подобную ауру, формировавшуюся десятилетиями, практически невозможно.

Источник: Квартирный ряд